На формирование стоимости квадратного метра влияет сразу несколько факторов, в том числе курс доллара и доступность кредитов. На каком уровне сейчас находятся цены на «вторичку» и как могут измениться, узнало российское информагентство Sputnik Беларусь.
Интерес к покупке жилья у беларусов всегда стабильный, так как в нынешних условиях собственная недвижимость в первую очередь рассматривается как некая фундаментальная ценность.
А если говорить про Минск, то жилая площадь приобретает еще и инвестиционную ценность. Это всегда выгодный актив и хорошее вложение денег.
Одни отдают предпочтение приобретению квадратных метров в новостройках, часто на этапе «коробки», которая требует чернового и чистового ремонта. Другие же, особенно если заселиться в новую квартиру хочется как можно быстрее, все чаще рассматривают предложения вторичного рынка.
Как в связи с этим меняются цены на «вторичку» и какие тенденции наблюдаются в данном сегменте рынка жилой недвижимости, рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Квартиры не только для минчан
По словам эксперта по недвижимости, в Минске спрос на жилье будет всегда, так как много людей переезжают в столицу из регионов.
«На сегодняшний день доля совершенных сделок с покупателями из регионов составляет 23%. Но в этих цифрах не учтены те покупатели, которые на момент приобретения квартиры уже достаточно давно живут в Минске и проживают в съемных квартирах. Поэтому, по моему мнению, можно смело говорить, что доля региональных покупателей составляет 40%. Это очень много, и миграция в Минск по-прежнему продолжается», — отметил Чернышев.
При этом на фоне высокой популярности Минска в последние годы активнее начали развивать и застраивать города — спутники беларусской столицы: Дзержинск, Заславль, Логойск, Смолевичи, Фаниполь и Руденск.
Как это влияет на цены
«Высокий спрос и уменьшающееся количество предложений провоцируют рост стоимости жилья как на первичном, так и вторичном рынках», — отметил собеседник агентства.
По его информации, в период с 2014 по 2016 год наблюдалось снижение цен из-за выросшего обменного курса доллара, который напрямую влияет на стоимость жилья.
В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Минска (по итогам совершенных в мае этого года сделок) составляет 1700 долларов.
«За последние 12 месяцев (то есть по сравнению с маем прошлого года) цены на „вторичке“ выросли на 14%. Так, по итогам сделок мая 2024-го стоимость квадратного метра была 1490 долларов. А за пять месяцев этого года цены выросли на 7%, ежемесячно они увеличивались в среднем на 1,5%», — поделился статистикой Чернышев.
Рекорды по сделкам
Несмотря на продолжающийся рост цен, по итогам прошлого года зафиксирован рекордный за последние десять лет показатель по количеству продаж. Всего в 2024-м на вторичном рынке Минска было продано около 20 тысяч квартир, это абсолютный рекорд.
Для сравнения: в 2013 году, когда наблюдалось пиковое за последнее десятилетие значение стоимости квартир, было продано всего 12 тысяч квартир. В 2021 году, например, когда стабилизировалась ситуация после пандемии, было продано 14,6 тысячи квартир, а в 2023-м — 18 тысяч. То есть с каждым годом количество сделок росло.
«За пять месяцев этого года продано всего 6,6 тысячи квартир, а в прошлом году за этот же период было совершено более 8 тысяч продаж. Мы просели по сделкам в этом году, сейчас в среднем совершается всего 1316 сделок в месяц, а в прошлом году ежемесячно продавалось 1630 квартир», — сообщил замначальника отдела.
В апреле 2025 года было совершено 1250 сделок, а в мае — 1350, в то время как в прошлом году совершено было 2000 и 1600 соответственно.
С чем это связано?
«Это происходит потому, что цены очень выросли: 1700 долларов — средняя цена квадратного метра по результатам сделок, дороже было только в октябре 2013-го, когда за „квадрат“ просили 1733 доллара», — пояснил Чернышев.
Но сейчас, по его словам, в отличие от 2013 года, есть доступные кредиты, которые позволяют людям компенсировать недостаток собственных средств на такую дорогостоящую покупку.
«Соответственно, это позволяет очень быстро приобрести жилье. Так, в нашем агентстве 40% составляет доля краткосрочных сделок, которые совершаются в течение первых двух недель с момента, как квартира поступает в продажу. Некоторые квартиры даже не успевают попасть в рекламу, а уходят в базу покупателей, которые находятся в ожидании», — рассказал замначальника отдела.
Но несмотря на то, что сделки осуществляются быстро, высокая стоимость накладывает свой отпечаток.
«Мы видим, что покупатели упираются в потолок своих финансовых возможностей даже при наличии кредита. По нашим данным, средняя сумма кредита на сегодняшний день находится на уровне 140 тысяч беларусских рублей, а в прошлом году была на уровне 125 тысяч. То есть суммы кредитов тоже выросли», — добавил он.
Все это, как отметил эксперт по недвижимости, отражается и на количестве совершаемых сделок, оно сокращается.
Чего ждать в дальнейшем?
«Сейчас рынок стабилен в том плане, что курс доллара снижается, а для покупателей это хорошо, так как стоимость недвижимости формируется в валюте. Но это понимают и застройщики, поэтому всячески стараются поднимать цены, чтобы компенсировать падение доллара», — сказал собеседник.
Также поводами для поднятия цен являются высокий спрос и сокращение объемов жилищного строительства. А это провоцирует и рост цен на «вторичку»: застройщики их поднимают, а продавцы на вторичном рынке стараются от них не отставать.
«Но количество людей, которые могут себе позволить такую покупку, снижается. Мы видим, что скоро наступит предел покупательской способности. Еще недавно мы прогнозировали, что это случится к концу лета или к началу осени, когда рост цен может выйти на плато. Но совсем недавно крупнейший банк Беларуси сообщил о снижении ставок по жилищным кредитам», — отметил специалист.
Таким образом, по его мнению, правительство пытается поддержать строительную отрасль, которая считается одной из валообразующих в республике.
«Соответственно, при сохранении текущей ситуации, возможно, как таковой остановки цен, которую мы прогнозировали ранее, мы не увидим на вторичном рынке, если только к концу года. Если кредиты будут доступными, а курс доллара продолжит падать, то и цены тоже могут продолжить расти. Новостройки тогда еще подорожают, а „вторичка“ будет подтягиваться за ними», — предполагает Чернышев.
Если же ставки по кредитам на недвижимость изменятся в сторону увеличения, а доллар начнет набирать потерянные позиции, это может остановить рост цен на жилье буквально за один-два месяца, считает эксперт.
Что касается количества сделок, то, по его мнению, новых рекордов ждать не стоит, так как люди вплотную приблизились к пределу своих финансовых возможностей в плане покупки недвижимости.
«Ежемесячное количество совершенных сделок может уменьшиться и быть на уровне 1300−1400 в месяц. Но по сравнению с показателями пятилетней давности, для Минска это вполне себе активный результат», — подчеркнул представитель агентства недвижимости.
Он также отметил, что для покупателей важно выбрать квартиру, которая будет соответствовать требованиям, но при этом вписываться в бюджет с учетом растущих цен. Именно поэтому в два раза увеличилось количество обращений за помощью по подбору квартир со всего рынка.
«Продавцам не стоит опасаться покупателей с кредитами — при должном подходе сделки с ними проходят быстро и без вопросов. А вот покупатели, которым нужно перед покупкой новой квартиры продать имеющуюся, могут растянуть сделку на неопределенный срок. В этом случае лучше обратиться за помощью к специалистам», — добавил эксперт.